Questão 8 · Direito Civil: Contratos
Joaquim fez com Norberto contrato de promessa de compra e venda para adquirir deste um imóvel por R$ 200.000:
Joaquim deu R$ 150.000 de sinal e pretendia conseguir financiamento dos R$ 50.000 restantes em uma instituição bancária.
Segundo cláusula do contrato que regulava o negócio, em caso de inexecução por culpa do comprador, este perderia o sinal em favor do vendedor. Por desídia de Joaquim, que não apresentou todos os documentos exigidos pela instituição bancária, o financiamento não foi aprovado, de maneira que o contrato não pôde ser cumprido.
Joaquim buscou ajuda na justiça comum.
Considerando essa situação hipotética, assinale a opção correta de acordo com a legislação pertinente e a posição dos tribunais superiores.
- A) Joaquim deverá alegar prejuízo para exigir de Norberto a devolução do sinal, mesmo existindo previsão contratual.
- B) Já que Norberto recebeu os R$ 150.000 adiantados e teve a oportunidade de aplicá-los no mercado de capitais, Joaquim deverá ser restituído do valor dado de sinal acrescido de correção com base no rendimento da caderneta de poupança.
- C) Mesmo que comprove perdas e danos pelo negócio não concluído, Norberto não poderá exigir indenização suplementar.
- D) Joaquim perderá os R$ 150.000 para Norberto e não há, por parte do juiz da causa, a possibilidade de se reduzir o montante perdido.
- E) Conforme o STJ, é possível reduzir a perda de Joaquim, já que, nesse caso, a diferença entre o valor inicial pago e o total do negócio pode gerar enriquecimento sem causa para Norberto.
Marque a alternativa correta:
Gabarito: E
Gabarito definitivo divulgado pela banca Cebraspe (DPE/PE 2018).
Comentário
Gabarito: E.
O sinal dado por Joaquim (R$ 150.000, três quartos do preço de R$ 200.000) serviria, pela cláusula, como perda total em caso de inadimplemento do comprador. Mesmo havendo previsão contratual e culpa de Joaquim, o STJ admite que o juiz reduza equitativamente a retenção do sinal quando ela for manifestamente excessiva, a fim de evitar enriquecimento sem causa de quem o recebeu. A solução se apoia, por analogia, no art. 413 do CC, segundo o qual a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se o seu montante for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Sobre as demais:
- (A) errada: Joaquim deu causa ao descumprimento e, por isso, não tem direito à devolução integral do sinal; o que se admite é a redução da retenção por excesso, e o fundamento é o enriquecimento sem causa, não a prova de prejuízo suportado por ele.
- (B) errada: não há devolução integral do sinal com correção pelo rendimento da poupança ou de aplicações; o inadimplente perde o sinal, e o juiz apenas reduz o que for excessivo.
- (C) errada: quando o sinal funciona como arras, a parte inocente pode pedir indenização suplementar se provar prejuízo maior, valendo o sinal como taxa mínima de indenização; portanto Norberto, se comprovar perdas e danos além do sinal retido, pode pleitear a diferença. A regra do art. 416, parágrafo único (que veda o suplemento sem previsão), diz respeito à cláusula penal comum.
- (D) errada: o juiz pode reduzir o valor perdido quando for manifestamente excessivo, como admite o STJ.
Dica: a perda do sinal pelo comprador inadimplente é a regra, mas não é absoluta: se a retenção for excessiva, o juiz pode reduzi-la equitativamente.
Fundamentos: CC, art. 413 (redução equitativa da penalidade, aplicada por analogia ao sinal) · CC, art. 416, parágrafo único (indenização suplementar) · Jurisprudência do STJ sobre redução da perda do sinal em promessa de compra e venda
Comentário gerado pela Cravei IA a partir do enunciado e do gabarito definitivo divulgado pela banca, e conferido por uma verificação automática. A IA pode errar: o gabarito oficial sempre prevalece.
Fonte: prova Cebraspe DPE/PE 2018 (Defensor Público do Estado de Pernambuco, carreira inicial, DPE – I “A”), questão 8, com o gabarito definitivo da banca. Comentário: Equipe Cravei · como fazemos e revisamos.