Questão 77 · Direito Tributário: Obrigação e crédito tributário
Durante o registro de escritura pública de compra e venda com financiamento garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, verifica-se que o imóvel possui débitos de Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) relativos a exercícios anteriores.
Posteriormente ao registro, o município promove execução fiscal para cobrança desses débitos e requer a inclusão da instituição financeira credora fiduciária no polo passivo da execução, sob o argumento de que ela detém a propriedade fiduciária do imóvel.
Diante desse cenário, à luz da legislação tributária e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, é correto afirmar que o credor fiduciário:
- A) responde pelo IPTU sempre que o devedor fiduciante estiver inadimplente com o financiamento imobiliário;
- B) responde solidariamente pelo IPTU, pois detém a propriedade resolúvel do imóvel enquanto perdurar o contrato de alienação fiduciária;
- C) responde subsidiariamente pelo IPTU, pois detém a propriedade resolúvel do imóvel enquanto perdurar o contrato de alienação fiduciária;
- D) não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, mesmo após a consolidação da propriedade e da imissão na posse, por ausência de previsão legal;
- E) não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU antes de consolidada a propriedade e a imissão na posse, pois não detém posse qualificada pela intenção de ser dono.
Marque a alternativa correta:
Gabarito: E
Gabarito definitivo divulgado pela banca FGV (ENAC 2026).
Comentário
Gabarito: E.
O art. 34 do CTN define como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Na alienação fiduciária, o credor fiduciário é titular de propriedade resolúvel, que existe apenas como garantia da dívida, e o devedor fiduciante é quem tem a posse direta e usa o bem. Conforme a jurisprudência do STJ, o credor fiduciário não detém posse qualificada pela intenção de ser dono (animus domini) enquanto a propriedade não se consolida em seu nome e ele não é imitido na posse. Por isso, antes da consolidação e da imissão na posse, ele não é sujeito passivo do IPTU e não pode figurar no polo passivo da execução fiscal; o devedor é o fiduciante, que tem a posse do imóvel.
- (A) Errada: a inadimplência do financiamento, por si só, não faz do credor contribuinte; falta a consolidação da propriedade e a imissão na posse.
- (B) Errada: a propriedade resolúvel é mera garantia e não gera solidariedade; para a sujeição passiva exige-se posse com animus domini ou propriedade plena.
- (C) Errada: pelo mesmo motivo, não há responsabilidade subsidiária do credor fiduciário durante o contrato.
- (D) Errada: ao afirmar que não há sujeição passiva mesmo após a consolidação e a imissão na posse, ignora que, a partir daí, o credor passa a ser proprietário e possuidor, enquadrando-se no art. 34 do CTN.
Dica: o que decide é a posse com intenção de dono: o credor fiduciário só vira contribuinte do IPTU depois de consolidar a propriedade e ser imitido na posse.
Fundamentos: CTN, art. 34 · Jurisprudência do STJ sobre IPTU e credor fiduciário (propriedade resolúvel sem animus domini)
Comentário gerado pela Cravei IA a partir do enunciado e do gabarito definitivo divulgado pela banca, e conferido por uma verificação automática. A IA pode errar: o gabarito oficial sempre prevalece.
Fonte: prova FGV ENAC 2026 (Exame Nacional dos Cartórios), questão 77, com o gabarito definitivo da banca. Comentário: Equipe Cravei · como fazemos e revisamos.