Questão 89 · Direito Civil: Direitos reais
Em 2018, Roberto celebrou com Ana promessa irretratável de compra e venda de determinado imóvel urbano, mediante escritura pública, tendo sido convencionado o pagamento parcelado do preço. O instrumento contratual previa cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, bem como a imissão na posse do imóvel pela promissária compradora após a integralização do pagamento, que se daria no prazo de até 120 dias.
O contrato não foi levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Após 2 meses da lavratura da escritura de promessa de compra e venda, e durante o período convencionado para o pagamento do preço, Roberto alienou o mesmo imóvel a Carlos, que providenciou o registro da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel.
Diante da situação, Ana ajuizou ação judicial visando a assegurar seu direito à aquisição do imóvel, sustentando a existência de contrato anterior e irretratável.
À luz da legislação civil e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é correto afirmar que a promessa irretratável de compra e venda:
- A) celebrada por escritura pública confere automaticamente direito real ao promitente comprador, ainda que não registrada no Registro de Imóveis;
- B) sem registro no Registro de Imóveis não produz qualquer efeito jurídico oponível ao vendedor, restringindo-se a mera negociação preliminar sem eficácia obrigacional;
- C) confere direito real de aquisição ao promitente comprador, mesmo sem registro, desde que o instrumento seja público;
- D) não registrada no Registro de Imóveis gera apenas direito obrigacional entre as partes, não sendo oponível a terceiro adquirente de boa-fé que tenha registrado seu título;
- E) sem registro no Registro de Imóveis impede a alienação do bem pelo promitente vendedor a terceiros, sob pena de nulidade absoluta do negócio posterior.
Marque a alternativa correta:
Gabarito: D
Gabarito definitivo divulgado pela banca FGV (ENAC 2026).
Comentário
Gabarito: D.
O direito do promitente comprador do imóvel é direito real (CC, art. 1.225, VII), mas só nasce com o registro do compromisso na matrícula. Sem o registro, a promessa, mesmo irretratável e feita por escritura pública, gera apenas direito pessoal (obrigacional) entre promitente vendedor e promitente comprador. Como Carlos adquiriu o imóvel e registrou seu título, tornou-se proprietário, e Ana não pode opor a ele um direito meramente obrigacional, não registrado. Ela fica com a pretensão contra Roberto, por inadimplemento (perdas e danos).
É nesse sentido a jurisprudência do STJ: a ausência de registro impede a eficácia real da promessa perante terceiros. A Súmula 239 do STJ ("O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis") trata da relação entre as partes contratantes e não confere eficácia real contra terceiro adquirente que registrou seu título.
- (A) Errada: a escritura pública não gera direito real automaticamente; falta o registro.
- (B) Errada: a promessa produz efeitos obrigacionais entre as partes, inclusive contra o vendedor; não é mera negociação preliminar.
- (C) Errada: a forma pública não substitui o registro para a constituição do direito real.
- (E) Errada: a promessa não registrada não impede a alienação a terceiro nem gera nulidade absoluta; o prejudicado resolve o problema em perdas e danos contra o promitente vendedor.
Dica: não confunda a Súmula 239 (adjudicação compulsória entre as partes, sem exigir registro) com oponibilidade a terceiros, que depende do registro.
Fundamentos: CC, art. 1.225, VII · Súmula 239 do STJ · Jurisprudência do STJ: promessa de compra e venda não registrada tem eficácia apenas obrigacional, inoponível a terceiro adquirente que registrou o título
Comentário gerado pela Cravei IA a partir do enunciado e do gabarito definitivo divulgado pela banca, e conferido por uma verificação automática. A IA pode errar: o gabarito oficial sempre prevalece.
Fonte: prova FGV ENAC 2026 (Exame Nacional dos Cartórios), questão 89, com o gabarito definitivo da banca. Comentário: Equipe Cravei · como fazemos e revisamos.