Questão 85 · Direito Civil: Direitos reais
Jonathan é proprietário da construção-base de um imóvel urbano. Ao longo dos anos, foram instituídos dois direitos reais de laje autônomos no mesmo terreno: um no pavimento superior, sob a titularidade de Luciano, e outro no pavimento inferior (subsolo), sob a titularidade de Lucas. Certo dia, Jonathan decide alienar a sua construção-base para um terceiro.
Cumprindo a exigência normativa, notifica Luciano e Lucas para eventual exercício do direito de preferência. Tanto Luciano quanto Lucas manifestam interesse na aquisição da construção-base, oferecendo exatamente o mesmo valor e as mesmas condições de pagamento apresentadas pelo terceiro.
A partir da situação descrita e das regras de preferência do direito real de laje fixadas pelo Código Civil, é correto afirmar que a resolução do impasse:
- A) confere a Jonathan a prerrogativa de escolher livremente o beneficiário da venda, diante da absoluta equivalência entre as propostas;
- B) impõe a formação de um condomínio civil voluntário entre os interessados, partilhando-se a propriedade da edificação em frações ideais equivalentes;
- C) assegura a primazia aquisitiva em favor de Lucas, sob o fundamento de que a unidade localizada no subsolo atua como suporte estrutural para a edificação principal;
- D) garante o direito de preferência para Luciano, aplicando-se a regra material que confere prioridade de aquisição ao titular da unidade autônoma localizada no pavimento superior;
- E) demanda a imediata submissão da controvérsia patrimonial ao Poder Judiciário, acarretando a caducidade da preempção legal caso os titulares envolvidos não formalizem acordo amigável.
Marque a alternativa correta:
Gabarito: D
Gabarito definitivo divulgado pela banca FGV (ENAC 2026).
Comentário
Gabarito: D.
A unidade alienada é a construção-base de Jonathan. Pelo art. 1.510-D, caput, na venda de qualquer unidade sobreposta têm preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem. Como o alienante é o próprio titular da construção-base, a preferência cabe aos titulares das lajes. Havendo mais de uma laje, o §2º do mesmo artigo estabelece que terá preferência, sucessivamente, "o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes", com prioridade para a laje mais próxima da unidade alienada. A laje de Luciano está acima da construção-base, ou seja, é ascendente. A de Lucas, no subsolo, é descendente. Com propostas idênticas, Luciano é preferido, e Lucas só teria a vez se Luciano não exercesse o direito.
(A) Errada: a lei fixa uma ordem de preferência, então o alienante não pode escolher livremente quando as propostas são iguais.
(B) Errada: a lei não prevê formação de condomínio voluntário entre os interessados. O conflito se resolve pela ordem legal, e a preferência é de um só titular.
(C) Errada: a função de suporte estrutural do subsolo não é critério legal. O §2º coloca as lajes ascendentes antes das descendentes, e Lucas é titular de laje descendente.
(E) Errada: o impasse não exige ida ao Judiciário, porque o §2º já o resolve. O dispositivo também não prevê caducidade da preferência por falta de acordo amigável.
Dica: a ordem é construção-base, depois laje. Entre lajes, vêm primeiro as ascendentes (acima), depois as descendentes (abaixo), sempre com prioridade para a mais próxima da unidade alienada.
Fundamentos: Código Civil, art. 1.510-D, caput · Código Civil, art. 1.510-D, §2º
Comentário gerado pela Cravei IA a partir do enunciado e do gabarito definitivo divulgado pela banca, e conferido por uma verificação automática. A IA pode errar: o gabarito oficial sempre prevalece.
Fonte: prova FGV ENAC 2026 (Exame Nacional dos Cartórios), questão 85, com o gabarito definitivo da banca. Comentário: Equipe Cravei · como fazemos e revisamos.