Questão 91 · Direito Civil: Contratos
A sociedade XPTO Comércio Ltda. ajuíza reintegração de posse em face de Shopping YYYY S/A. Alega ter sido locatária do réu, que, no entanto, tomara penhor sobre todo o seu estoque para garantir dívida de aluguéis. Aduz, então, que a conduta caracteriza inadmissível esbulho, porque a locação é regida pela Lei nº 8.245/1991, de modo que: i) não se aplica a disciplina supletiva do Código Civil para contratos de locação não urbana; e ii) como já havia fiança idônea, o exercício do penhor legal caracterizaria vedada a dupla garantia, nos termos do Art. 37 da lei de regência.
O réu apresenta contestação em que defende a reforçada liberdade contratual nas locações em shopping center, conforme Art. 54 da própria Lei nº 8.245/1991.
Nesse caso, os pedidos:
- A) procedem, porque o autor tem razão nos dois argumentos de sua inicial (i e ii);
- B) procedem, porque o autor tem razão no primeiro argumento de sua inicial (i);
- C) procedem, porque o autor tem razão no segundo argumento de sua inicial (ii);
- D) improcedem, independentemente de se tratar de contrato de locação em shopping center;
- E) improcedem, considerando tratar-se de locação em shopping center e desde que haja cláusula específica estabelecendo o exercício do penhor legal concomitantemente à execução da garantia fidejussória.
Marque a alternativa correta:
Gabarito: D
Gabarito definitivo divulgado pela banca FGV (ENAC 2026).
Comentário
Gabarito: D.
Os pedidos improcedem em qualquer tipo de locação urbana, inclusive fora de shopping center, porque os dois argumentos da autora são falsos.
- Argumento (i): a Lei 8.245/1991 é especial, mas não afasta o Código Civil. Nas matérias em que a lei de locações não dispõe, o Código Civil se aplica de forma supletiva. O penhor legal do locador sobre os bens móveis que guarnecem o imóvel é previsto no Código Civil e decorre da lei, independentemente de convenção. Logo, não há incompatibilidade com a lei de locações.
- Argumento (ii): o art. 37 da Lei 8.245/1991, citado no enunciado, veda a cumulação de modalidades de garantia contratual da locação, como a fiança. O penhor legal não é garantia pactuada pelas partes, mas direito conferido pela lei ao credor. Por isso, a existência de fiança não impede seu exercício, e não há esbulho nem dupla garantia vedada.
O art. 54 da Lei 8.245/1991 só reforça a liberdade contratual nos shoppings. A solução não depende dele.
(A) Errada: nenhum dos dois argumentos procede. (B) Errada: o Código Civil se aplica supletivamente à locação urbana. (C) Errada: o art. 37 não alcança o penhor legal, que decorre da lei e não de convenção. (E) Errada: a improcedência não depende de ser shopping center, nem de cláusula que autorize o penhor legal, pois ele nasce da lei.
Dica: a vedação de mais de uma garantia na locação atinge as garantias contratuais. Não confunda a garantia pactuada com o direito que a lei concede ao credor.
Fundamentos: Lei 8.245/1991, art. 37 (citado no enunciado) · Lei 8.245/1991, art. 54 · Aplicação supletiva do Código Civil às locações urbanas · Penhor legal do locador previsto no Código Civil (independe de convenção)
Comentário gerado pela Cravei IA a partir do enunciado e do gabarito definitivo divulgado pela banca, e conferido por uma verificação automática. A IA pode errar: o gabarito oficial sempre prevalece.
Fonte: prova FGV ENAC 2026 (Exame Nacional dos Cartórios), questão 91, com o gabarito definitivo da banca. Comentário: Equipe Cravei · como fazemos e revisamos.