Questão 52 · Direito Civil: Direitos reais
Manoela, em janeiro de 2024, adquiriu, por meio de escritura pública de compra e venda devidamente registrada, uma unidade autônoma no Condomínio Residencial Verona Esplêndida. O antigo proprietário havia deixado de pagar as cotas condominiais referentes a todo o ano de 2023. A convenção do condomínio, que estabeleceu o valor das cotas e as sanções por inadimplemento, fora regularmente aprovada em assembleia geral, contudo nunca foi levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Em 2025, o Condomínio ajuizou ação de execução de título extrajudicial em face de Manoela, cobrando os débitos de 2023.
A executada opôs embargos à execução, sustentando, em síntese: i) sua ilegitimidade passiva, por não se tratar de dívida por ela contraída; e ii) a inexigibilidade do título, em razão da ausência de registro da convenção condominial.
Após a rejeição dos embargos e a subsequente penhora do imóvel, Manoela arguiu a impenhorabilidade do bem, sob o fundamento de se tratar de seu único imóvel residencial.
Considerando a situação hipotética e a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ), assinale a afirmativa correta.
- A) A impenhorabilidade do bem de família, por se tratar de garantia que visa à proteção da moradia e da dignidade da pessoa humana, prevalece sobre o crédito condominial.
- B) A cobrança em face de Manoela é indevida, pois a obrigação condominial possui natureza pessoal, não podendo o adquirente ser responsabilizado por débitos pretéritos.
- C) Manoela, na qualidade de adquirente, responde pelos débitos condominiais de 2023, ainda que anteriores à aquisição, pois a obrigação condominial tem natureza propter rem.
- D) O crédito condominial referente ao ano de 2023 encontra-se prescrito, pois o prazo para a sua cobrança, conforme entendimento jurisprudencial consolidado do STJ, é de um ano.
- E) A ausência de registro da convenção condominial no Cartório de Registro de Imóveis retira a eficácia erga omnes do instrumento, descaracterizando o título executivo extrajudicial, razão pela qual a execução deve ser extinta.
Marque a alternativa correta:
Gabarito: C
Gabarito definitivo divulgado pela banca FGV (ENAM 2026).
Comentário
Gabarito: C.
A obrigação de pagar cotas condominiais tem natureza propter rem: decorre da titularidade da unidade e a acompanha. Por isso, quem adquire o imóvel responde pelos débitos condominiais existentes, ainda que anteriores à aquisição, e o condomínio pode cobrá-los do adquirente. Manoela, portanto, é parte legítima para responder pelas cotas de 2023, e a alegação de ilegitimidade passiva não procede. Conforme jurisprudência do STJ, a convenção aprovada em assembleia, ainda que não registrada, vincula os condôminos e adquirentes, quando houver ciência inequívoca da destinação e da obrigação de pagar as cotas. O STJ também admite a penhora do imóvel, inclusive do bem de família, para a cobrança de cotas condominiais do próprio imóvel.
- (A) Errada: a impenhorabilidade do bem de família não prevalece sobre o crédito condominial, pois a jurisprudência do STJ admite a penhora do imóvel para pagar as cotas que o oneram, por serem despesas ligadas ao próprio bem.
- (B) Errada: a obrigação é propter rem, e não pessoal. Por isso alcança o adquirente, inclusive quanto aos débitos anteriores.
- (D) Errada: o prazo de um ano não corresponde ao entendimento do STJ para cotas condominiais. A jurisprudência aplica o prazo prescricional de cinco anos, por se tratar de dívida líquida constante de instrumento. Assim, os débitos de 2023, cobrados em 2025, não estão prescritos.
- (E) Errada: a falta de registro da convenção não retira a exigibilidade das cotas nem descaracteriza o título executivo extrajudicial, pois o STJ reconhece a vinculação dos condôminos à convenção aprovada em assembleia.
Dica: cota condominial é obrigação propter rem: segue o imóvel e alcança o adquirente, e a penhora do imóvel para cobrá-la é admitida mesmo sendo bem de família.
Fundamentos: Natureza propter rem da obrigação condominial (jurisprudência do STJ) · Penhorabilidade do imóvel, ainda que bem de família, para cobrança de cotas condominiais (jurisprudência do STJ) · Convenção de condomínio não registrada vincula condôminos e adquirentes com ciência inequívoca (jurisprudência do STJ) · Prescrição quinquenal da cobrança de cotas condominiais (jurisprudência do STJ)
Comentário gerado pela Cravei IA a partir do enunciado e do gabarito definitivo divulgado pela banca, e conferido por uma verificação automática. A IA pode errar: o gabarito oficial sempre prevalece.
Fonte: prova FGV ENAM 2026 (Exame Nacional da Magistratura), questão 52, com o gabarito definitivo da banca. Comentário: Equipe Cravei · como fazemos e revisamos.