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Alugar apartamento por curta estadia de forma habitual e profissional foge do uso residencial e exige aprovação de dois terços do condomínio

STJ · Segunda Seção · REsp 2.121.055-MG · Rel. Min. Nancy Andrighi · por maioria · julgado em 07/05/2026 · Informativo STJ 889, de 19/05/2026

A tese em uma frase

Para a Segunda Seção do STJ, oferecer o imóvel em contratos atípicos de curta estadia com reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço descaracteriza a destinação residencial, e isso depende de previsão na convenção, aprovada por dois terços dos condôminos.

“A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a sua destinação residencial, devendo haver previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.”Destaque (texto oficial). Fonte: Informativo STJ nº 889/2026.

Em 30 segundos

  • Contratos de curta estadia (normalmente intermediados por plataforma digital) são atípicos: não são locação residencial por temporada nem hospedagem hoteleira.
  • O meio usado para oferecer o imóvel, como uma plataforma digital, não define a natureza do contrato.
  • A mera oferta por plataforma não descaracteriza o uso residencial. O que descaracteriza é a reiterada exploração econômica ou a profissionalização do serviço.
  • Quando isso ocorre, há mudança de destinação, que exige aprovação em assembleia, com quórum de dois terços dos condôminos.
  • Em cada caso concreto, devem ser examinados elementos como frequência, habitualidade, quantidade de diárias e serviços oferecidos. A votação foi por maioria.

Na prática: um caso para fixar

O Condomínio Edifício Jardim das Acácias tem convenção que proíbe usar os apartamentos para pensões, hotéis ou qualquer utilização que não seja estritamente residencial. A convenção não fala expressamente de estadias de curta duração.

Rafael, proprietário de um apartamento, passou a oferecer a unidade por diárias em plataforma digital, de forma contínua, com poucas diárias por contrato, troca constante de hóspedes e serviço de limpeza a cada saída. Dona Lurdes, moradora do andar de baixo, reclamou do entra e sai e do barulho.

A prática de Rafael, com frequência, habitualidade, poucas diárias e serviços de limpeza, descaracteriza a destinação residencial e só poderia ocorrer com aprovação de dois terços dos condôminos?

SIM Segundo o STJ, a reiterada exploração econômica e a profissionalização descaracterizam a destinação residencial. A mudança só seria possível com aprovação em assembleia, por dois terços dos condôminos.

Se Rafael apenas anunciasse o apartamento em plataforma digital para uma locação residencial comum, sem exploração econômica reiterada, o simples uso da plataforma bastaria para descaracterizar o uso residencial?

NÃO O texto oficial diz que a mera disponibilização do imóvel por plataformas digitais não descaracteriza a natureza residencial. O que pesa é a reiterada exploração econômica ou a profissionalização.

Situação fictícia, criada para estudo.

Entenda passo a passo

1. A convenção vincula todos e a destinação precisa ser respeitada

A convenção de condomínio tem natureza institucional normativa e vincula todos os condôminos. Pelo Código Civil, cabe ao condômino dar à sua unidade a mesma destinação da edificação. Se o condomínio é residencial, os apartamentos devem ter uso residencial.

2. Curta estadia é contrato atípico

O STJ lembrou que, em julgamentos anteriores das Turmas de Direito Privado, esses contratos foram considerados atípicos: não são exatamente locação residencial por temporada, regida pela Lei n. 8.245/1991, nem hospedagem hoteleira, regida pela Lei n. 11.771/2008. Por isso, o texto propõe chamá-los de contratos atípicos de curta estadia.

3. A plataforma digital não muda a natureza do contrato

É irrelevante, para classificar o negócio, se a oferta foi feita por plataforma digital, imobiliária, panfleto ou classificado. A plataforma, porém, intensificou esse tipo de contratação, aumentando a rotatividade de pessoas e afetando a segurança e o sossego dos demais condôminos.

4. O que descaracteriza o uso residencial

Não basta ofertar pela plataforma. O que descaracteriza é a reiterada exploração econômica e a profissionalização do serviço. Exemplos citados: oferta de vários cômodos a pessoas desconhecidas entre si, frequência e habitualidade, ausência de quantidade mínima de diárias e serviços como limpeza diária, lavanderia, refeições e recepção. Tudo deve ser avaliado em cada caso concreto.

5. Quórum de dois terços

A mudança de destinação do edifício ou da unidade exige aprovação dos demais condôminos. Na redação original do art. 1.351 do Código Civil era necessária unanimidade, mas, com a Lei n. 14.405/2022, o quórum passou a ser de dois terços. Sem essa aprovação, a utilização pretendida fica vedada diante da previsão de uso residencial.

Mudou o entendimento?

O texto oficial não fala em superação de entendimento. Ele registra que ambas as Turmas de Direito Privado já entendiam que a mera oferta por plataforma não descaracteriza o uso residencial, e acrescenta a questão do quórum de dois terços para a mudança de destinação.

Dispositivos citados

Como cai em prova

Toque na questão para ver o gabarito comentado.

1) (Certo ou errado) Segundo a Segunda Seção do STJ, a simples disponibilização do imóvel em plataforma digital descaracteriza, por si só, a destinação residencial da unidade condominial.

ERRADO. Errado. A mera disponibilização por plataforma não descaracteriza o uso residencial. Descaracterizam a reiterada exploração econômica e a profissionalização do serviço.

2) (Certo ou errado) De acordo com o julgado, a utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia com reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço descaracteriza a destinação residencial e exige aprovação por dois terços dos condôminos.

CERTO. Correto. É a tese do julgado, com base na necessidade de aprovação para a mudança de destinação, hoje com quórum de dois terços.

3) Sobre o quórum para permitir destinação diversa da prevista na convenção, conforme o texto do julgado, é correto afirmar que
  1. hoje é exigida a unanimidade dos condôminos, como na redação original do art. 1.351 do Código Civil.
  2. basta a maioria simples dos presentes em assembleia.
  3. é necessária a aprovação de dois terços dos condôminos, após a alteração promovida pela Lei n. 14.405/2022.
  4. dispensa-se aprovação quando a oferta é feita por plataforma digital.

Gabarito: C. A alternativa C reflete o quórum atual. A A é a pegadinha: a unanimidade era a regra da redação original. A D contraria o texto, que diz que o meio de oferta não define a natureza do negócio.

Leve para o treino

Se cair na oral

“Candidato, a convenção de um condomínio residencial não fala de locação por curta estadia. O condômino pode explorar a unidade dessa forma? Qual o entendimento da Segunda Seção do STJ e qual o quórum para alterar a destinação?” Treine a resposta em voz alta, com repergunta e correção.

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Fonte oficial

Informativo STJ nº 889, de 19 de maio de 2026 (seção Segunda Seção): “Direito imobiliário. Contratos atípicos de curta estadia. Airbnb. Condomínio. Contrato de locação residencial por temporada. Descaracterizado. Contrato de hospedagem. Descaracterizado. Convenção condominial. Destinação residencial. Afastada. Necessidade de…”

nota oficial no Informativo de Jurisprudência · acompanhamento do REsp 2.121.055-MG

✓ Dados do processo extraídos da fonte oficial · dupla revisão

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Por Equipe Cravei · como fazemos e revisamos. Fonte: Informativo STJ nº 889 (link oficial acima).

Conteúdo de estudo; não substitui a leitura do julgado. Texto didático preparado pelo Cravei a partir do Informativo oficial do Superior Tribunal de Justiça; não é orientação jurídica. O caso é fictício. O texto entre aspas é o Destaque oficial, citado com a fonte. Viu um erro? Escreva para nextechia.app@gmail.com.