Direito CivilCondomínio edilício · Taxa de lazer · IsonomiaEntendimento de Turma

Condomínio não pode cobrar taxa de lazer só de quem ocupa a unidade sem ser dono

Q: A regra foi aprovada em assembleia. Isso, por si só, torna válida a taxa cobrada somente dos possuidores não proprietários?

Não. O julgado admite a autonomia dos condôminos, mas reconhece o controle judicial de legalidade. Sem critério objetivo, o tratamento diferenciado é ilegal.

Q: No caso narrado, o fato de Marina ser locatária e Seu Antônio, comodatário, basta como justificativa para a cobrança extra?

Não. A mera condição jurídica do ocupante, sem demonstração de aumento específico das despesas, não é critério objetivo suficiente.

Q: A decisão significa que Marina, como locatária, não paga nenhuma despesa de manutenção das áreas de lazer?

Não. A lei do inquilinato já lhe impõe as despesas ordinárias do condomínio, incluindo a manutenção das instalações de esporte e lazer de uso comum. O que é indevido é a taxa adicional só para ela.

STJ · Quarta Turma · REsp 1.890.939-MG · Rel. Min. Luís Carlos Gambogi (Desembargador convocado do TJMG) · por unanimidade · julgado em 20/10/2026 · Informativo STJ 908, de 03/11/2026

A tese em uma frase

O regimento interno não pode criar uma taxa de lazer paga apenas por quem ocupa a unidade sem ser proprietário (inquilino, cessionário ou comodatário). A simples condição jurídica do ocupante, sem prova de aumento específico das despesas, não é critério objetivo para tratar esses moradores de forma diferente.

“É indevida a cobrança da denominada "taxa geral de lazer" exclusivamente dos possuidores não proprietários, em razão da locação, cessão ou empréstimo da unidade imobiliária, visto que a mera condição jurídica do ocupante, desacompanhada da demonstração de incremento específico das despesas condominiais, não constitui critério objetivo suficiente para legitimar o tratamento diferenciado instituído pelo regimento interno.”Destaque (texto oficial). Fonte: Informativo STJ nº 908/2026.

Em 30 segundos

Entendimento da Quarta Turma, por unanimidade.
Cobrar "taxa geral de lazer" só dos possuidores não proprietários é indevido.
O direito às partes comuns é inseparável da propriedade (art. 1.339 do CC) e, ao ceder o imóvel, cede-se também o uso dessas áreas.
A mera condição jurídica do ocupante, sem demonstração de incremento específico das despesas, não é critério objetivo suficiente.
A assembleia tem autonomia, mas a deliberação passa por controle de legalidade e esbarra na isonomia.

Na prática: um caso para fixar

O Condomínio Residencial Vila Aurora aprovou em assembleia, e incluiu no regimento interno, uma "taxa geral de lazer" mensal. Ela seria paga apenas por quem ocupasse a unidade sem ser proprietário, seja por locação, cessão ou empréstimo.

Marina, locatária, e Seu Antônio, que recebeu o apartamento emprestado do filho, passaram a ser cobrados. O condomínio não demonstrou que eles gerassem despesas maiores que as dos proprietários. Os dois usam a academia e a piscina como qualquer outro morador.

A regra foi aprovada em assembleia. Isso, por si só, torna válida a taxa cobrada somente dos possuidores não proprietários?

NÃO O julgado admite a autonomia dos condôminos, mas reconhece o controle judicial de legalidade. Sem critério objetivo, o tratamento diferenciado é ilegal.

No caso narrado, o fato de Marina ser locatária e Seu Antônio, comodatário, basta como justificativa para a cobrança extra?

NÃO A mera condição jurídica do ocupante, sem demonstração de aumento específico das despesas, não é critério objetivo suficiente.

A decisão significa que Marina, como locatária, não paga nenhuma despesa de manutenção das áreas de lazer?

NÃO A lei do inquilinato já lhe impõe as despesas ordinárias do condomínio, incluindo a manutenção das instalações de esporte e lazer de uso comum. O que é indevido é a taxa adicional só para ela.

Situação fictícia, criada para estudo.

Entenda passo a passo

1. Quem aluga ou empresta leva junto o direito de usar as áreas comuns

O art. 1.339 do CC torna os direitos de cada condômino sobre as partes comuns inseparáveis da propriedade exclusiva. Ao ceder o imóvel a qualquer título, cede-se também o uso dessas áreas. Locatário, cessionário e comodatário devem ter os mesmos direitos de uso do proprietário.

2. Locatário já paga despesas ordinárias, inclusive de lazer

A Lei do Inquilinato impõe ao locatário as despesas ordinárias do condomínio, entre elas a manutenção e conservação das instalações de uso comum destinadas a esporte e lazer (art. 23, XII e § 1º, e). O julgado observa que o rol é exemplificativo e que essas despesas já custeiam serviços indispensáveis à conservação do condomínio.

3. Cessionário e comodatário também já respondem pelas despesas

O cessionário é equiparado ao proprietário para pagar as despesas ordinárias e extraordinárias (art. 1.334, § 2º, do CC) e não é terceiro estranho à coletividade condominial. O comodatário, por sua vez, não pode recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada (art. 584 do CC).

4. O critério escolhido não tem relação com o uso nem com a despesa

A cobrança se baseava na condição jurídica ou pessoal de quem ocupa a unidade, não na intensidade de uso das áreas comuns nem em despesas adicionais efetivamente geradas. Por isso não se achou fundamento objetivo para impor contribuição adicional só a esse grupo.

5. Isonomia como limite à assembleia

Os condôminos têm autonomia para disciplinar o uso das áreas comuns e criar critérios de custeio. Mas o tratamento diferenciado sem critério objetivo ofende o princípio da isonomia (art. 5º, caput, da CF). A pegadinha de prova é achar que aprovação em assembleia legitima qualquer cobrança.

Mudou o entendimento?

O texto oficial não indica superação de entendimento. É julgado da Quarta Turma que aplica o controle de legalidade a uma deliberação assemblear e fixa que a condição jurídica do ocupante, sozinha, não justifica a taxa diferenciada.

Dispositivos citados

CF, art. 5º, caput · ler na lei seca do Cravei
CC, art. 584 · ler na lei seca do Cravei
CC, art. 1.334, § 2º · ler na lei seca do Cravei
CC, art. 1.339 · ler na lei seca do Cravei
Lei do Inquilinato, art. 23, XII e § 1º, e · ler na lei seca do Cravei

Questões de concurso sobre estes artigos

Como cai em prova

Toque na questão para ver o gabarito comentado.

1) (Certo ou errado) Segundo a Quarta Turma do STJ, é indevida a cobrança de "taxa geral de lazer" exclusivamente dos possuidores não proprietários da unidade, pois a mera condição jurídica do ocupante, sem demonstração de incremento específico das despesas condominiais, não é critério objetivo suficiente para o tratamento diferenciado.

CERTO. Certo. É a tese do julgado, que reconhece ofensa à isonomia.

2) (Certo ou errado) Se a taxa de lazer diferenciada foi aprovada regularmente em assembleia geral de condôminos e consta do regimento interno, ela não pode ser objeto de controle judicial de legalidade.

ERRADO. Errado. O julgado reconhece a autonomia dos condôminos, mas admite o controle judicial de legalidade da deliberação assemblear.

3) (Certo ou errado) De acordo com o julgado, o locatário é isento das despesas de manutenção e conservação das instalações de esporte e lazer de uso comum do condomínio.

ERRADO. Errado. A Lei do Inquilinato inclui essas despesas entre as ordinárias do condomínio, de responsabilidade do locatário. O que se veda é a taxa adicional só para os não proprietários.

4) Qual fundamento o julgado apresenta para concluir pela ilegalidade da taxa de lazer cobrada apenas dos possuidores não proprietários?

A ausência de qualquer autonomia dos condôminos para fixar regras de custeio.
A proibição legal de locação de unidades em condomínios com área de lazer.
A falta de critério objetivo para o tratamento diferenciado, com ofensa ao princípio da isonomia.
A exclusão do direito de uso das áreas comuns para quem não é proprietário.

Gabarito: C. A autonomia dos condôminos existe, e o ocupante tem direito de usar as áreas comuns. O vício está na falta de critério objetivo, que gera ofensa à isonomia.

Leve para o treino

Se cair na oral

“Candidato, o regimento interno de um condomínio, aprovado em assembleia, institui taxa de lazer cobrada só de locatários e comodatários. É válida? Qual o fundamento da resposta?” Treine a resposta em voz alta, com repergunta e correção.

Treinar no Arguição

Peça prática

Em ação de anulação de cobrança movida por inquilino ou comodatário contra o condomínio, a tese serve de fundamento para afastar a taxa exclusiva dos possuidores não proprietários. Na 2ª fase da OAB, entra na petição inicial.

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Fonte oficial

Informativo STJ nº 908, de 3 de novembro de 2026 (seção Quarta Turma): “Condomínio edilício. Regimento interno. "Taxa geral de lazer". Cobrança exclusiva dos possuidores não proprietários. Deliberação assemblear. Controle judicial de legalidade. Possibilidade. Ausência de justificativa objetiva para o tratamento diferenciado.…”

nota oficial no Informativo de Jurisprudência · acompanhamento do REsp 1.890.939-MG

✓ Dados do processo extraídos da fonte oficial · dupla revisão

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Por Equipe Cravei · como fazemos e revisamos. Fonte: Informativo STJ nº 908 (link oficial acima).

Conteúdo de estudo; não substitui a leitura do julgado. Texto didático preparado pelo Cravei a partir do Informativo oficial do Superior Tribunal de Justiça; não é orientação jurídica. O caso é fictício. O texto entre aspas é o Destaque oficial, citado com a fonte. Viu um erro? Escreva para nextechia.app@gmail.com.