Direito CivilPromessa de compra e venda · Atraso de obra · Legitimidade passiva do bancoEntendimento de Turma

Banco que só financia não responde por atraso de obra, nem por propaganda de garantidor

STJ · Quarta Turma · REsp 2.252.124-RS · Rel. Min. João Otávio de Noronha · por unanimidade · julgado em 12/08/2026 · Informativo STJ 904, de 06/10/2026

A tese em uma frase

Para a Quarta Turma do STJ, o banco que atua apenas como agente financeiro não tem legitimidade para responder por atraso de obra, a menos que execute políticas públicas de habitação. Propaganda que o apresenta como garantidor aparente do empreendimento não muda essa conclusão por si só.

“1. A atuação do agente financeiro em sentido estrito não autoriza sua legitimidade passiva em ações decorrentes de atraso de obra, devendo ser reconhecida sua ilegitimidade quando ausente execução de políticas públicas de habitação. 2. A veiculação de publicidade que sugere garantidor aparente não caracteriza, por si, atuação como executor de políticas habitacionais nem fundamenta responsabilidade solidária.”Destaque (texto oficial). Fonte: Informativo STJ nº 904/2026.

Em 30 segundos

  • O banco só entra no polo passivo de ação por atraso de obra quando atua como executor de políticas públicas de habitação voltadas à população de baixa renda.
  • Se atuou como mero agente financeiro, deve-se reconhecer sua ilegitimidade passiva.
  • Publicidade que sugere um garantidor aparente não equivale, por si, a atuação como executor de política habitacional.
  • Também não fundamenta, por si, responsabilidade solidária do banco.
  • A Quarta Turma julgou por unanimidade e apontou o entendimento do STJ como pacífico nesse ponto.

Na prática: um caso para fixar

Joana comprou um apartamento na planta de um residencial da construtora Torre Alta Incorporações Ltda. A obra atrasou muito, e ela ajuizou ação de indenização contra a construtora e também contra o Banco Vila Azul S.A.

A propaganda do residencial dizia que a obra era financiada e garantida pelo Banco Vila Azul. Nos autos, não se afirma nem se reconhece que o banco executasse política pública de habitação, e não se trata de compradores de baixa renda. O banco atuou como agente financeiro do contrato.

O Banco Vila Azul tem legitimidade para responder pelo atraso da obra?

NÃO Ele atuou apenas como agente financeiro e não como executor de políticas públicas de habitação, o que afasta sua legitimidade passiva.

A propaganda que apresentava o banco como garantidor da obra, por si só, faz dele executor de política habitacional?

NÃO A publicidade que sugere um garantidor aparente não caracteriza, por si, atuação como executor de política habitacional nem fundamenta responsabilidade solidária.

Se o banco atuasse como agente executor de políticas federais de moradia para pessoas de baixa renda, sua legitimidade poderia ser reconhecida?

SIM É esse o cenário em que, segundo o julgado, a instituição financeira pode figurar no polo passivo de ação por atraso de obra.

Situação fictícia, criada para estudo.

Entenda passo a passo

1. A controvérsia: o banco pode ser réu no atraso da obra?

O julgado enfrenta se uma instituição financeira tem legitimidade para figurar no polo passivo de ação indenizatória por atraso de obra de residencial. O tribunal estadual tinha entendido que sim, porque a propaganda colocava o banco na posição de aparente garantidor.

2. O critério é a natureza da atuação do banco

O texto oficial registra o entendimento consolidado do STJ: a circunstância que autoriza incluir o banco é a de executor de políticas públicas de habitação voltadas à população de baixa renda. A legitimidade depende da natureza da atuação no contrato. Se agiu como agente executor de políticas federais de moradia para baixa renda, é legítimo; se agiu como mero agente financeiro, não é.

3. Os fatos do caso não mostram essa atuação

Não houve afirmação nem reconhecimento de que o banco tenha executado política pública de habitação, nem de que os compradores fossem de baixa renda. Faltava, portanto, a circunstância que justificaria a legitimidade passiva.

4. Propaganda de garantidor é outro fundamento

A divulgação de que o banco seria garantidor da obra é uma razão de decidir diferente, que não leva à conclusão de que ele estaria vinculado ao empreendimento como executor de políticas federais de moradia para baixa renda. Por isso a publicidade, sozinha, não gera responsabilidade solidária do banco.

Mudou o entendimento?

O texto oficial apresenta o entendimento como consolidado e pacífico no STJ, com apoio em precedente da própria Quarta Turma. O julgado não supera nada: aplica a jurisprudência e acrescenta que a publicidade de garantidor aparente não altera o critério. Como o julgamento é de Turma, o status é de entendimento da Turma.

Como cai em prova

Toque na questão para ver o gabarito comentado.

1) (Certo ou errado) Segundo a Quarta Turma do STJ, o banco que atua apenas como agente financeiro em contrato de promessa de compra e venda é parte ilegítima para responder por atraso de obra, quando ausente a execução de políticas públicas de habitação.

CERTO. Certo. É o item 1 da tese: a atuação do agente financeiro em sentido estrito não autoriza sua legitimidade passiva quando não há execução de políticas públicas de habitação.

2) (Certo ou errado) A veiculação de publicidade que apresenta o banco como garantidor da obra caracteriza, por si só, atuação como executor de políticas habitacionais e fundamenta sua responsabilidade solidária pelo atraso.

ERRADO. Errado. A tese afirma exatamente o contrário: a publicidade que sugere garantidor aparente não caracteriza, por si, atuação como executor de políticas habitacionais, nem fundamenta responsabilidade solidária.

3) Em ação de indenização por atraso na entrega de residencial, assinale a alternativa que traz a situação em que, segundo o texto oficial do julgado da Quarta Turma, a instituição financeira é parte legítima.
  1. Quando apenas financiou a obra, atuando como mero agente financeiro.
  2. Quando fez propaganda dizendo que o empreendimento era financiado e garantido por ela.
  3. Quando atuou como agente executor de políticas federais de moradia para pessoas de baixa renda.
  4. Quando o comprador alegou que confiou na marca do banco.

Gabarito: C. A legitimidade está ligada à natureza da atuação: executor de políticas federais de moradia para baixa renda. Financiar, anunciar garantia ou ter marca conhecida não bastam por si só.

Leve para o treino

Se cair na oral

“Candidato, o comprador ajuíza ação por atraso de obra contra a construtora e contra o banco financiador. Em que situação o banco responde? E a propaganda de garantidor da obra muda isso?” Treine a resposta em voz alta, com repergunta e correção.

Treinar no Arguição

Peça prática

Na contestação do banco em ação por atraso de obra, a tese serve para arguir a ilegitimidade passiva, mostrando que a instituição atuou só como agente financeiro e que a propaganda de garantidor não a torna executora de política habitacional.

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Questões do tema

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Fonte oficial

Informativo STJ nº 904, de 6 de outubro de 2026 (seção Quarta Turma): “Promessa de compra e venda. Atraso na entrega da obra. Instituição Financeira. Agente meramente financeiro. Publicidade de garantidor aparente. Ilegitimidade passiva.”

nota oficial no Informativo de Jurisprudência · acompanhamento do REsp 2.252.124-RS

✓ Dados do processo extraídos da fonte oficial · dupla revisão

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Por Equipe Cravei · como fazemos e revisamos. Fonte: Informativo STJ nº 904 (link oficial acima).

Conteúdo de estudo; não substitui a leitura do julgado. Texto didático preparado pelo Cravei a partir do Informativo oficial do Superior Tribunal de Justiça; não é orientação jurídica. O caso é fictício. O texto entre aspas é o Destaque oficial, citado com a fonte. Viu um erro? Escreva para nextechia.app@gmail.com.