Na desapropriação, o preço é o do momento básico da perícia, com teto de prazo, e a valorização da obra é descontada

1. O problema: perícias tardias inflando ou distorcendo o preço

O texto oficial explica que, quando a correção monetária ainda não existia no ordenamento, usar um marco próximo do fim do processo servia para compensar a inflação pela via do "justo preço". Hoje, a atualização do valor se faz pela correção monetária, e não por nova perícia anos depois. O preço justo vale nos dois sentidos: não pode empobrecer o proprietário nem gerar enriquecimento sem causa contra o expropriante.

2. A regra geral: momento básico é o da perícia judicial

Pela tese A, a contemporaneidade entre preço e indenização é definida pelo momento básico de aferição técnica, que, em regra, corresponde ao preço de mercado na data da perícia judicial. O STJ comparou esse momento à assinatura do contrato numa compra e venda: é o instante em que se fixa o preço. Depois dele, a variação monetária é coberta por correção e juros. E nova perícia deve retratar os mesmos fatos da primeira (CPC, art. 480, § 1º).

3. Os tetos: 1 ano e 90 dias contados da propositura

Na reforma agrária, o STJ somou os prazos da LC 76/1993 (despacho da citação em 48 horas, contestação em 15 dias, compromisso do perito em 5 dias e laudo em até 60 dias) e concluiu que o legislador supôs a fixação do preço em menos de 90 dias da propositura: esse é o teto da tese C. Na utilidade pública e no interesse social, não há prazos semelhantes, mas o art. 26, § 2º, do Decreto-Lei 3.365/1941 indica um ano como marco de descasamento relevante entre preço e realidade econômica. Daí a tese B. Perícia feita depois do prazo deve reconstruir o preço do momento básico limite (tese E).

4. Desapropriação indireta: vale a data do apossamento

Na desapropriação indireta, o Estado age de forma ilícita e isso deve ser desincentivado. Pela tese D1, o momento básico é a data do apossamento administrativo, e a perícia deve reconstituir o preço de mercado nessa data, sem prejuízo da correção monetária e dos juros compensatórios na forma da lei.

5. Quem atrasa paga o atraso, e só ele

A tese D2 evita que o expropriante se beneficie da própria demora: se ele der causa ao atraso da primeira perícia, por fato a ele imputável e reconhecido em decisão fundamentada, o limite das teses B e C é acrescido apenas do período atribuível a ele. A demora do expropriado, do serviço judiciário ou de terceiro não afasta nem dilata o limite. Pegadinha: não é qualquer atraso que estica o prazo.

6. Desconto da valorização estatal e modulação dos efeitos

A tese F manda o perito identificar em separado as variações de preço decorrentes da própria ação estatal, que são descontadas do valor fixado em juízo: o Estado não paga pela valorização que ele mesmo criou. Por fim, a tese G modula os efeitos: as teses incidem nos casos com perícias determinadas a partir da publicação do acórdão, isto é, com peritos nomeados a partir desse momento.

Mudou o entendimento?

O texto oficial não fala em superação nem em reafirmação de entendimento anterior: ele fixa as teses do Tema 1432 sobre o momento básico de aferição do preço. Houve modulação expressa: as teses só se aplicam aos casos com perícias determinadas, isto é, peritos nomeados, a partir da publicação do acórdão.