Questão 92 · Direito Civil: Contratos
João celebrou com Maria uma promessa irretratável de compra e venda de um imóvel residencial no valor de R$ 500.000,00. O contrato foi registrado no Cartório de Imóveis, e João pagou R$ 50.000,00 a título de sinal. No entanto, após o cumprimento de todas as obrigações por parte de João, Maria informou que havia pensado melhor e desistido do negócio, recusando-se a formalizar o contrato definitivo e outorgar a escritura e, desde já, se comprometendo a devolver o valor do sinal. João, insatisfeito, procura assessoria jurídica para saber quais são os seus direitos, afirmando que tem o interesse em adquirir o imóvel.
Diante dessa situação narrada e com base na legislação aplicável, é correto afirmar que:
- A) João poderá promover a adjudicação compulsória para obrigar Maria a transferir a propriedade do imóvel, pois a promessa irretratável de compra e venda, registrada e acompanhada do pagamento do sinal, confere a ele esse direito;
- B) João não poderá exigir a outorga da escritura definitiva, pois não houve a integralização do pagamento, mas pode pleitear indenização por perdas e danos;
- C) João deverá solicitar a rescisão do contrato com a devolução em dobro do sinal, pois a recusa de Maria inviabiliza a concretização do negócio;
- D) João deverá ingressar com uma ação declaratória do seu direito de propriedade, servindo a sentença judicial como título hábil para a promoção da adjudicação compulsória do imóvel;
- E) o vendedor tem livre escolha para optar pela devolução em dobro do sinal ou pela celebração do contrato definitivo por se tratar de contrato preliminar.
Marque a alternativa correta:
Gabarito: A
Gabarito definitivo divulgado pela banca FGV (ENAC 2025).
Comentário
Gabarito: A.
João é promitente comprador em promessa irretratável de compra e venda, registrada na matrícula do imóvel. O registro lhe confere direito real, e o Código Civil (art. 1.418) permite ao promitente comprador titular de direito real exigir a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Maria recusou-se a outorgar a escritura, embora João tenha cumprido todas as suas obrigações; logo, ele pode promover a adjudicação compulsória, e a sentença suprirá a vontade de Maria. A alternativa A está correta.
- B: errada. O enunciado afirma que João cumpriu todas as suas obrigações, de modo que a premissa de não ter havido integralização do pagamento é falsa; o direito à escritura existe.
- C: errada. João quer adquirir o imóvel, e não desfazer o negócio. Além disso, a promessa é irretratável, o que afasta o arrependimento, hipótese em que o sinal seria devolvido em dobro; a recusa de Maria não obriga João a rescindir.
- D: errada. A ação declaratória do direito de propriedade não é o meio adequado: o promitente comprador ainda não é proprietário, e o remédio previsto é a adjudicação compulsória, cuja sentença substitui a escritura.
- E: errada. Na promessa irretratável, a escolha entre cumprir ou devolver o sinal não é livre do vendedor; o promitente comprador pode exigir a escritura e, em caso de recusa, a adjudicação.
Dica: promessa irretratável, registrada e cumprida pelo comprador autoriza a adjudicação compulsória; o sinal em dobro não é alternativa do vendedor.
Fundamentos: CC, art. 1.418 (adjudicação compulsória na promessa irretratável) · CC, art. 1.417 (promessa de compra e venda irretratável e registrada) · Jurisprudência consolidada do STJ sobre a independência da adjudicação em relação ao registro
Comentário gerado pela Cravei IA a partir do enunciado e do gabarito definitivo divulgado pela banca, e conferido por uma verificação automática. A IA pode errar: o gabarito oficial sempre prevalece.
Fonte: prova FGV ENAC 2025 (Exame Nacional dos Cartórios), questão 92, com o gabarito definitivo da banca. Comentário: Equipe Cravei · como fazemos e revisamos.