Direito CivilLocação · Benfeitorias · AcessõesEntendimento de Turma

Cláusula de renúncia a benfeitorias na locação pode abranger também as acessões

STJ · Quarta Turma · REsp 1.899.963-SP · Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira · Redator do acórdão: Min. Maria Isabel Gallotti · por maioria · julgado em 04/08/2026 · Informativo STJ 898, de 25/08/2026

A tese em uma frase

Na Lei de Locações, a palavra "benfeitorias" é usada em sentido amplo, como o mercado imobiliário costuma usá-la. Por isso, no contexto examinado, a cláusula em que o locatário renuncia à indenização por benfeitorias alcança também as construções (acessões) que ele fez no imóvel.

“A Lei de Locações (Lei n. 8.245/1991, art. 35) utiliza a expressão "benfeitorias" de forma genérica para disciplinar os haveres do locatário, em consonância com a praxe do mercado imobiliário e com os usos e costumes locatícios, nos quais a expressão, em geral, tende a compreender indistintamente as obras e intervenções realizadas no imóvel.”Destaque (texto oficial). Fonte: Informativo STJ nº 898/2026.

Em 30 segundos

  • A dúvida era se a renúncia a benfeitorias, escrita no contrato de locação, vale também para acessões.
  • A Quarta Turma, por maioria, entendeu que sim, no contexto específico do caso.
  • O art. 35 da Lei de Locações fala só em "benfeitorias", mas usa o termo de forma genérica, para todas as obras e intervenções.
  • O art. 113 do CC (boa-fé e usos do lugar) e o respeito à autonomia privada sustentam esse resultado.
  • É entendimento de Turma e foi construído a partir das particularidades do contrato: o locatário sabia que alugava terreno vazio.

Na prática: um caso para fixar

Dona Lurdes alugou um terreno vazio para a empresa Solar Salas Comerciais Ltda., que precisaria construir galpões para tocar seu negócio. O contrato dizia, na cláusula terceira, que a locatária não teria direito a indenização nem a retenção por quaisquer benfeitorias, ainda que necessárias, as quais ficariam incorporadas ao imóvel.

Terminado o contrato, Dona Lurdes pediu o imóvel de volta, por denúncia vazia. A empresa se defendeu dizendo que construiu galpões e que galpão é acessão, não benfeitoria. Para ela, a cláusula de renúncia não valeria para as construções.

Pelo entendimento da Quarta Turma, no contexto desse contrato, a renúncia às benfeitorias pode alcançar os galpões construídos pela locatária?

SIM A empresa sabia que alugava terreno vazio e que teria de construir, e o contrato previa a renúncia à indenização. Nesse contexto, "benfeitorias" é lido em sentido amplo e inclui as construções.

A distinção técnica entre benfeitoria e acessão, por si só, impede que a cláusula de renúncia alcance as construções da locatária?

NÃO A Turma afastou a pretensão de separar rigorosamente benfeitorias de acessões na situação examinada, porque no meio locatício o termo costuma abranger todas as obras.

Situação fictícia, criada para estudo.

Entenda passo a passo

1. A discussão era sobre o alcance de uma palavra do contrato

O tribunal de origem havia entendido que a cláusula de renúncia cobria quaisquer modificações feitas no imóvel, sendo irrelevante distinguir benfeitorias de acessões naquele contexto. A questão no STJ foi saber se essa leitura era possível.

2. A própria lei usa "benfeitorias" de modo genérico

O art. 35 da Lei de Locações cuida dos haveres do locatário e fala apenas em benfeitorias, sem mencionar acessões. Para a Turma, isso mostra que o legislador empregou o termo em sentido amplo, abrangendo as modificações e construções que se possam fazer no imóvel locado. A Súmula 335, que admite a renúncia, também foi redigida só com a palavra "benfeitorias", sem ressalva para acessões.

3. Boa-fé e usos do lugar completam a interpretação

O art. 113 do Código Civil manda interpretar o negócio conforme a boa-fé e os usos do lugar da celebração. Nas locações urbanas, virou costume chamar de "benfeitorias" as obras e construções do locatário, qualquer que seja a classificação técnica. Já a vedação à interpretação extensiva da cláusula contratual, prevista no art. 114, não pode servir, segundo a Turma, para distinguir de modo rígido benfeitorias e acessões na situação examinada.

4. O contexto do contrato pesou

O locatário sabia, ao contratar, que o imóvel era um terreno vazio e que precisaria investir em construções. Presumiu-se que obteve contrapartidas na negociação, como aluguel menor ou outras condições. A renúncia à indenização também decorre do risco empresarial próprio do contrato de locação.

5. Mudar o ajuste depois seria intervir demais

Para a Turma, reler a cláusula de forma restritiva depois de ajustada seria indevida interferência judicial na autonomia privada e ainda poderia gerar enriquecimento sem causa do locatário. Repare que o julgado se apoia no caso concreto e na expressão "nesse contexto específico".

Mudou o entendimento?

O texto oficial não fala em superação de entendimento. O julgado é de Turma, por maioria, e aplica uma leitura ampla da palavra "benfeitorias" ao caso, em linha com o raciocínio que o próprio julgado atribui à Súmula 335.

Dispositivos citados

Como cai em prova

Toque na questão para ver o gabarito comentado.

1) (Certo ou errado) Segundo a Quarta Turma do STJ, o art. 35 da Lei de Locações emprega a expressão "benfeitorias" de forma genérica, em consonância com os usos e costumes locatícios, em que o termo tende a compreender indistintamente as obras e intervenções realizadas no imóvel.

CERTO. Certo. É a tese do julgado. O art. 35 fala só em benfeitorias, e o termo é entendido em sentido amplo.

2) (Certo ou errado) De acordo com o STJ, a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias em contrato de locação nunca alcança as acessões, pois a interpretação dos negócios jurídicos deve ser sempre restritiva.

ERRADO. Errado. A Turma entendeu que, no contexto específico examinado, a renúncia abrangia também as acessões. A pegadinha está no "nunca" e no "sempre", que contrariam a leitura contextual feita pelo julgado.

3) (Certo ou errado) No julgado, o fato de o locatário ter contratado sabendo que alugava terreno vazio e que precisaria investir em construções foi considerado relevante para interpretar a cláusula de renúncia.

CERTO. Certo. O contexto da contratação, incluindo a ciência do locatário sobre as condições do imóvel e a necessidade de investir, foi um dos pontos centrais da fundamentação.

Leve para o treino

Se cair na oral

“Candidato, em uma locação não residencial com cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, o locatário que construiu no terreno pode pedir indenização alegando que construção é acessão? O que diz o STJ e qual o fundamento?” Treine a resposta em voz alta, com repergunta e correção.

Treinar no Arguição

Peça prática

Na petição inicial de despejo ou na contestação, a leitura ampla de "benfeitorias" pode ser usada, com cautela, para sustentar que a renúncia contratual também alcança as construções, desde que o contexto do contrato (como a ciência de que o imóvel era terreno vazio) seja demonstrado.

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Fonte oficial

Informativo STJ nº 898, de 25 de agosto de 2026 (seção Quarta Turma): “Despejo por denúncia vazia. Locação comercial. Cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias. Abrangência sobre as acessões. Boa-fé objetiva. Usos e costumes locatícios. Intervenção mínima e autonomia privada.”

nota oficial no Informativo de Jurisprudência · acompanhamento do REsp 1.899.963-SP

✓ Dados do processo extraídos da fonte oficial · dupla revisão

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Por Equipe Cravei · como fazemos e revisamos. Fonte: Informativo STJ nº 898 (link oficial acima).

Conteúdo de estudo; não substitui a leitura do julgado. Texto didático preparado pelo Cravei a partir do Informativo oficial do Superior Tribunal de Justiça; não é orientação jurídica. O caso é fictício. O texto entre aspas é o Destaque oficial, citado com a fonte. Viu um erro? Escreva para nextechia.app@gmail.com.