Dívida de condomínio, mesmo anterior ao pedido, fica fora da recuperação judicial e pode ser cobrada no juízo cível

1. Havia divergência entre as Turmas

A pergunta era se as cotas condominiais anteriores à recuperação judicial são concursais ou extraconcursais, à luz dos arts. 49 e 84 da Lei n. 11.101/2005. A Quarta Turma as tratava como extraconcursais. A Terceira Turma, que antes pensava igual, passou a usar o critério temporal: venceu antes do pedido, é concursal, com base no art. 49, caput, e no Tema 1051/STJ, que define a existência do crédito pela data do fato gerador.

2. Quem pagaria a conta seriam os outros condôminos

Se as cotas fossem concursais, quem suportaria na prática o deságio do plano seriam o condomínio e os demais condôminos, terceiros alheios às relações empresariais e ao processo de recuperação, que provavelmente nem se habilitariam como credores. Na prática, segundo o texto oficial, a recuperanda jamais pagaria a dívida. O julgado se apoia também na lógica de que o titular do imóvel não pode ser dispensado das cotas que recaem sobre o próprio bem.

3. Natureza propter rem e despesa de administração do ativo

As cotas condominiais são crédito civil e propter rem: vinculam-se objetivamente ao imóvel, não à situação pessoal do devedor. Elas representam custos essenciais para manter e preservar um bem que integra o patrimônio da recuperanda. Por isso se enquadram nas "despesas necessárias à administração do ativo" do art. 84, III, da LRF, aplicado por analogia à recuperação judicial, embora a regra se refira à falência.

4. O momento do fato gerador deixa de importar

Com esse enquadramento, a discussão sobre a data do fato gerador, própria do Tema 1051/STJ, torna-se dispensável para as cotas condominiais. Para a Segunda Seção, a Lei n. 11.101/2005 trata sobretudo de créditos ligados à atividade empresarial e não se sobrepõe a direitos de terceiros regidos por regras próprias, como a relação entre condomínio e condôminos.

5. Consequências práticas para a execução

Sendo extraconcursais, os débitos condominiais não se sujeitam à habilitação, nem à suspensão de ações e execuções do stay period. A execução corre paralelamente no juízo cível. O juízo da recuperação mantém apenas o controle dos atos de constrição sobre bens indispensáveis ao soerguimento, o que só eventualmente suspenderá a execução.

Mudou o entendimento?

A Segunda Seção, por maioria e em repetitivo, resolveu a divergência a favor da corrente da Quarta Turma, que o texto oficial descreve como entendimento até pouco tempo consolidado no STJ, e afastou a orientação mais recente da Terceira Turma, baseada no critério temporal. Para o estudante, o ponto é: hoje vale a tese repetitiva da natureza extraconcursal das cotas condominiais.