Direito Processual CivilACP · Moradia e regularizaçãoEntendimento de Turma

Município não pode usar ação civil pública para demolir, uma a uma, casas de quem aguarda regularização

STJ · Primeira Turma · AREsp 2.765.693-SP · Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues · por unanimidade · julgado em 18/08/2026 · Informativo STJ 900, de 08/09/2026

A tese em uma frase

Quando um município ajuíza em massa ações civis públicas individuais para demolir imóveis de moradores de baixa renda em loteamentos que ele próprio deve regularizar, falta interesse coletivo que justifique essa via, e a prática mascara a omissão na política habitacional e viola o direito à moradia.

“A utilização em massa de ações civis públicas individuais por ente público municipal, voltadas à demolição de imóveis de moradores de baixa renda em loteamentos cuja regularização é de sua própria responsabilidade, configura ausência de interesse coletivo apto a justificar o manejo da via eleita, o que mascara a omissão do poder público na promoção de política habitacional adequada e viola o direito constitucional à moradia.”Destaque (texto oficial). Fonte: Informativo STJ nº 900/2026.

Em 30 segundos

  • O município pediu a demolição de imóvel individual por ação civil pública, em área irregular.
  • O loteamento era classificado pelo próprio município como zona especial de interesse social, e a regularização já estava em andamento.
  • A sentença concluiu que eventual demolição deve ser analisada no curso do procedimento de regularização, após estudos técnicos.
  • Dezenas de ações individuais com roupagem de ação civil pública, contra moradores de baixa renda, mascaram a omissão municipal.
  • Não há direito coletivo tutelado, então não há violação aos arts. 1º e 18 da Lei n. 7.347/1985.

Na prática: um caso para fixar

O Município de Vila Aurora classificou o loteamento Jardim Esperança como zona especial de interesse social, categoria voltada justamente à regularização fundiária. O procedimento administrativo de regularização já tramitava na Secretaria de Urbanismo e Habitação.

Mesmo assim, o município ajuizou uma ação civil pública pedindo a demolição da casa de Dona Lurdes, moradora de baixa renda do loteamento. Ele já havia ajuizado dezenas de ações parecidas, cada uma contra um morador. Dona Lurdes alegou que a demolição deveria ser analisada dentro da regularização e que a via escolhida era inadequada.

A ação civil pública do município contra Dona Lurdes é a via adequada para pedir a demolição de sua casa?

NÃO Segundo o STJ, o uso em massa dessas ações individuais pelo município, em loteamento cuja regularização é dele, revela ausência de interesse coletivo apto a justificar a via eleita.

A eventual demolição deve ser analisada no âmbito do procedimento de regularização, após os estudos técnicos necessários?

SIM Foi a conclusão da sentença, que o STJ considerou acertada. A demolição isolada, sem regularização e sem oferta de habitação social, só agrava a desordem urbana.

Situação fictícia, criada para estudo.

Entenda passo a passo

1. O município sustentava a ACP para tutelar a ordem urbanística

O recurso sustentava que cabe ação civil pública para tutelar a ordem urbanística e ambiental mesmo quando o pedido é a demolição de uma construção individual irregular. O STJ analisou essa tese a partir dos fatos registrados nas instâncias de origem.

2. O próprio município tratava a área como de regularização

O loteamento era ZEIS 1, categoria urbanística criada exatamente para regularização fundiária, e o procedimento de regularização já tramitava. Por isso a sentença entendeu que eventual demolição deve ser discutida nesse procedimento, depois dos estudos técnicos.

3. Ações isoladas agravam a desordem

As ações demolitórias, desacompanhadas de medidas de regularização e de oferta de habitação social, só contribuem para agravar a desordem urbana. O município tinha ajuizado dezenas de ações individuais com roupagem de ação civil pública, em geral contra moradores de baixa renda de loteamentos que ele próprio deveria regularizar.

4. A via escolhida escapava dos custos

O tribunal estadual já havia notado que o ente público usava a ação civil pública para se eximir de custos, como adiantamento de honorários periciais e despesas com diligências. A propositura individual em massa também dificulta soluções consensuais coletivas, como as das Comissões de Soluções Fundiárias.

5. Sem direito coletivo, sem violação à Lei da ACP

O tribunal de origem reconheceu que não havia tutela de direitos coletivos. Assim, o STJ afastou a alegação de violação aos arts. 1º, I e VI, e 18 da Lei n. 7.347/1985: a ação buscava, de forma transversa, livrar o município do dever de garantir moradia à população carente.

Mudou o entendimento?

O julgado é de Turma e, pelo texto oficial, decide o caso concreto com base nos fatos registrados, sem mencionar superação de entendimento nem precedente qualificado.

Dispositivos citados

Como cai em prova

Toque na questão para ver o gabarito comentado.

1) (Certo ou errado) Segundo a Primeira Turma do STJ, o uso em massa de ações civis públicas individuais por município, para demolir imóveis de moradores de baixa renda em loteamentos que ele deve regularizar, configura ausência de interesse coletivo apto a justificar a via eleita.

CERTO. É a tese do julgado, que acrescenta que a prática mascara a omissão do poder público na política habitacional e viola o direito constitucional à moradia.

2) (Certo ou errado) Para o STJ, sempre que a demolição de construção individual irregular for pedida pelo município, a ação civil pública será via inadequada.

ERRADO. A conclusão decorre das circunstâncias do caso: ZEIS, regularização em curso, dezenas de ações individuais e moradores de baixa renda. Não se pode generalizar para toda demolição.

3) (Certo ou errado) No julgado, o STJ concordou com a sentença quanto à ideia de que a eventual demolição deve ser analisada no curso do procedimento de regularização, após os estudos técnicos necessários.

CERTO. O acórdão registra que a sentença concluiu com acerto nesse sentido.

4) Sobre a ação civil pública ajuizada pelo município para demolir casa de morador de baixa renda em loteamento classificado como ZEIS com regularização em andamento, conforme a Primeira Turma do STJ:
  1. é cabível sempre que houver irregularidade urbanística, independentemente de regularização em curso.
  2. não há direito coletivo tutelado, e a via mascara a omissão municipal na política habitacional.
  3. é a via preferencial para evitar o adiantamento de custos pelo município.
  4. prevalece sobre as soluções consensuais coletivas, como as das comissões de soluções fundiárias.

Gabarito: B. A B corresponde ao julgado. A C é justamente o desvio apontado: o ente usava a via para se eximir de custos. A D inverte a lógica, pois a prática dificulta soluções consensuais coletivas.

Leve para o treino

Se cair na oral

“Candidato, o município pode ajuizar ação civil pública para demolir, um a um, imóveis de moradores de baixa renda em loteamento que ele próprio deve regularizar? Por quê?” Treine a resposta em voz alta, com repergunta e correção.

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Fonte oficial

Informativo STJ nº 900, de 8 de setembro de 2026 (seção Primeira Turma): “Ação civil pública. Pedido de demolição de construção individual em loteamento irregular e área de preservação permanente. Ausência de direito transindividual. Inadequação da via eleita. Zona especial de interesse social (ZEIS). Procedimento de regularização…”

nota oficial no Informativo de Jurisprudência · acompanhamento do AREsp 2.765.693-SP

✓ Dados do processo extraídos da fonte oficial · dupla revisão

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Por Equipe Cravei · como fazemos e revisamos. Fonte: Informativo STJ nº 900 (link oficial acima).

Conteúdo de estudo; não substitui a leitura do julgado. Texto didático preparado pelo Cravei a partir do Informativo oficial do Superior Tribunal de Justiça; não é orientação jurídica. O caso é fictício. O texto entre aspas é o Destaque oficial, citado com a fonte. Viu um erro? Escreva para nextechia.app@gmail.com.