Direito TributárioIPTU · Sujeito passivo · Proprietário registralEntendimento de Turma

Vendeu por contrato particular e avisou a prefeitura? O proprietário registral ainda pode responder pelo IPTU

STJ · Segunda Turma · REsp 2.294.977-SC · Rel. Min. Francisco Falcão · por unanimidade · julgado em 20/10/2026 · Informativo STJ 908, de 03/11/2026

A tese em uma frase

Transferir a posse e os direitos do imóvel por contrato particular, mesmo avisando o município antes do fato gerador, não tira do proprietário registral a condição de proprietário nem sua legitimidade para responder pelo IPTU.

“A transferência particular da posse e dos direitos sobre o imóvel, ainda que comunicada ao município antes do fato gerador, não elimina o vínculo jurídico dominial do proprietário registral nem afasta sua legitimidade para responder pelo IPTU.”Destaque (texto oficial). Fonte: Informativo STJ nº 908/2026.

Em 30 segundos

  • Entendimento da Segunda Turma, por unanimidade.
  • Contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (art. 34 do CTN).
  • Segundo o Tema 122/STJ, tanto o promitente comprador quanto o proprietário que continua no Registro de Imóveis podem responder, e cabe à lei municipal definir o sujeito passivo.
  • Enquanto não há registro, o alienante continua sendo proprietário (CC, arts. 1.227 e 1.245).
  • A comunicação ao município pode revelar o possuidor e permitir sua eleição como sujeito passivo, mas não tem os efeitos do registro.

Na prática: um caso para fixar

Otávio vendeu um terreno a Joana por contrato particular e comunicou o negócio ao Município de Pedra Clara antes do fato gerador do IPTU. A escritura nunca foi levada a registro, e Otávio continuou como proprietário no Registro de Imóveis.

O Município ajuizou execução fiscal contra Otávio para cobrar o IPTU de alguns exercícios. Ele apresentou exceção de pré-executividade, alegando ilegitimidade passiva por ter comunicado a transferência. A lei municipal não retira a responsabilidade do proprietário registral.

A comunicação ao município da transferência particular da posse, feita antes do fato gerador, retira de Otávio a condição de proprietário?

NÃO Sem o registro do título, o alienante continua sendo proprietário (CC, arts. 1.227 e 1.245). A comunicação não produz os efeitos do registro.

Otávio é parte legítima para responder pelo IPTU na execução fiscal?

SIM A existência de um possuidor apto a responder não exclui, por si só, a responsabilidade do proprietário registral. A lei municipal do caso não afasta essa responsabilidade.

A comunicação do negócio ao município serve para alguma coisa?

EM PARTE Ela pode demonstrar a existência de terceiro possuidor e permitir que ele seja eleito sujeito passivo, conforme a legislação local. Mas não elimina a legitimidade do proprietário registral.

Situação fictícia, criada para estudo.

Entenda passo a passo

1. O CTN admite mais de um sujeito passivo

O art. 34 do CTN considera contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Portanto, mais de uma pessoa pode estar juridicamente vinculada ao bem como sujeito passivo.

2. A tese repetitiva sobre o tema

No Tema 122/STJ, a Primeira Seção firmou que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) quanto o proprietário ou promitente vendedor, cujo nome permanece no Registro de Imóveis, podem ser responsáveis pelo IPTU. Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo.

3. A tese não depende de o fisco desconhecer o negócio

O julgado explica que o precedente repetitivo não condiciona a responsabilidade do proprietário registral ao desconhecimento do negócio particular pelo fisco. A única exceção apontada seria a própria lei municipal retirar essa responsabilidade, o que não ocorreu.

4. Propriedade imóvel se adquire com o registro

Pelos arts. 1.227 e 1.245 do CC, a propriedade transmitida entre vivos só se adquire com o registro do título. Antes disso, o alienante continua sendo havido como proprietário. O STJ reforçou o raciocínio com precedente sobre outro tributo, em que o fato gerador também só ocorre com o registro.

5. Contrato particular não se opõe ao Fisco

O art. 123 do CTN dispõe que, salvo disposição de lei em contrário, convenções particulares sobre responsabilidade tributária não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo. Por isso a transferência particular, mesmo comunicada, não afasta a legitimidade do proprietário registral.

Mudou o entendimento?

O texto oficial não indica superação de entendimento. O julgado aplica o Tema 122/STJ e esclarece que a comunicação prévia ao município da transferência particular não exclui a legitimidade do proprietário registral.

Dispositivos citados

Como cai em prova

Toque na questão para ver o gabarito comentado.

1) (Certo ou errado) Segundo a Segunda Turma do STJ, a transferência particular da posse e dos direitos sobre o imóvel, ainda que comunicada ao município antes do fato gerador, não elimina o vínculo dominial do proprietário registral nem afasta sua legitimidade para responder pelo IPTU.

CERTO. Certo. É a tese do julgado.

2) (Certo ou errado) De acordo com o julgado, a comunicação ao município do negócio particular transfere automaticamente a condição de contribuinte do IPTU ao possuidor, excluindo o proprietário registral.

ERRADO. Errado. A comunicação pode permitir a eleição do possuidor como sujeito passivo, conforme a legislação local, mas não retira do titular registral sua condição de proprietário.

3) (Certo ou errado) Pelo art. 123 do CTN, convenções particulares sobre a responsabilidade pelo pagamento de tributos, salvo disposição de lei em contrário, não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo.

CERTO. Certo. O julgado usa esse dispositivo para reforçar a conclusão.

4) Segundo o julgado, qual é a única exceção apontada pelo precedente repetitivo à responsabilidade do proprietário registral pelo IPTU?
  1. O desconhecimento do negócio particular pelo fisco.
  2. A legislação municipal retirar a responsabilidade do proprietário registral.
  3. A existência de promitente comprador na posse do imóvel.
  4. A comunicação do contrato particular ao município.

Gabarito: B. A única exceção seria a própria lei municipal retirar a responsabilidade do proprietário registral. A existência de possuidor, ou o conhecimento do fisco, não exclui por si só essa responsabilidade.

Leve para o treino

Se cair na oral

“Candidato, o vendedor de um imóvel, por contrato particular não registrado, comunicou o negócio ao município. Ele pode ser executado pelo IPTU posterior? Qual o fundamento?” Treine a resposta em voz alta, com repergunta e correção.

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Questões do tema

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Fonte oficial

Informativo STJ nº 908, de 3 de novembro de 2026 (seção Segunda Turma): “Execução fiscal. IPTU. Transferência da posse e dos direitos sobre o imóvel mediante instrumento particular. Ausência de registro do título translativo. Proprietário registral. Legitimidade passiva. Artigo 34 do CTN. Artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil.…”

nota oficial no Informativo de Jurisprudência · acompanhamento do REsp 2.294.977-SC

✓ Dados do processo extraídos da fonte oficial · dupla revisão

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Por Equipe Cravei · como fazemos e revisamos. Fonte: Informativo STJ nº 908 (link oficial acima).

Conteúdo de estudo; não substitui a leitura do julgado. Texto didático preparado pelo Cravei a partir do Informativo oficial do Superior Tribunal de Justiça; não é orientação jurídica. O caso é fictício. O texto entre aspas é o Destaque oficial, citado com a fonte. Viu um erro? Escreva para nextechia.app@gmail.com.